Reserveren voor groot onderhoud: hoe zit het nu precies?

Er gaat bijna geen enkele Algemene Ledenvergadering van een VvE (Vereniging van Eigenaars) voorbij of het komt wel ter sprake en/of leidt tot een discussie: de hoogte van het saldo in het reservefonds voor groot onderhoudsposten(de gevel, het dak of de liften). Duurzaamheidsmaatregelen zoals vloer- of dakisolatie, vallen hier ook onder. De vergadering stelt zich de vraag: is het saldo in de reserves voldoende om alle toekomstige uitgaven op het gebied van groot onderhoud van het gebouw te dekken of hebben we inmiddels zoveel in kas dat het erop lijkt dat we een spaarclub zijn? En wat zegt de wet hierover?

Wettelijke plicht
Om met dat laatste te beginnen: de overheid is zich de afgelopen tien jaar steeds meer gaan bemoeien met VvE’s en de mate waarin ze reserveren voor groot onderhoud. Het invoeren van een wettelijke verplichting is de volgende stap in dit proces. De zogeheten Wet Verbetering functioneren Vereniging van Eigenaars gaat op 1 januari 2018 in. Dat wil zeggen, de 0,5% norm. Met ingang van 1 januari 2018 zijn VvE’s wettelijk verplicht om jaarlijks 0,5% van de verzekerde herbouwwaarde te reserveren voor groot onderhoud.

Gevolgen voor de maandelijkse eigenaarsbijdrage
Dat lijkt op het eerste oog misschien niet zo heel veel, maar als je bedenkt wat dit voor een effect heeft als de verzekerde herbouwwaarde van het gebouw € 4.000.000,- bedraagt, dan praat je over een aanzienlijk bedrag. Al helemaal als het een kleine VvE betreft waar de gezamenlijke kosten door een gering aantal mensen gedragen moeten worden. In die gevallen zal de norm van 0,5% leiden tot een fikse kostenpost op de jaarlijkse begroting. Om een sluitende begroting te krijgen, moeten de maandelijkse eigenaarsbijdragen flink omhoog. En dit houdt weer het gevaar in dat appartementen onverkoopbaar worden. Een doemscenario?

MJOP
Nee hoor, gelukkig wordt de soep niet zo heet gegeten als ze wordt opgediend. VvE’s voldoen namelijk ook aan de wet als ze een Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP) kunnen overleggen. Een goed onderbouwd MJOP is de beste manier om de juiste hoogte van het reservefonds vast te stellen. Hierin staat precies:

  • welke onderhouds- en herstelwerkzaamheden en duurzaamheidsmaatregelen plaats moeten vinden;
  • wanneer deze werkzaamheden moeten plaatsvinden in een minimale periode van 10 jaar;
  • wat de kosten van de werkzaamheden zijn.

De VvE weet dan hoeveel zij maandelijks moet reserveren om het onderhoud te kunnen betalen. Zo is er in principe op elk moment voldoende geld beschikbaar in het reservefonds.

Herbouwwaarde
VvE’s die niet beschikken over een MJOP moeten wel voldoen aan de minimale reservering van 0,5% van de herbouwwaarde. De herbouwwaarde van een gebouw staat op het polisblad van de brand- en opstalverzekering en wordt geacht om de zoveel jaar opnieuw vastgesteld te worden (afhankelijk van de polis).

Bij VvE’s die te weinig sparen, ontstaat achterstallig onderhoud. Op enig moment moet er echter toch onderhoud gepleegd worden. Grote kans dat er dan te weinig geld in de pot is, met alle gevolgen vandien. De overheid wil dit voorkomen.